贵州自考00158资产评估专业串讲笔记二

2 (3)功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为:

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

4、规模经济效益指数法

(二)实体性贬值及其估算 是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法:观察法、使用年限法、修复费用法

(三)功能性贬值及估算 功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

(四)经济性贬值及其估算 是由于外部环境变化造成资产的贬值。

(五)成新率及其估算

三种方法:观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

第三节 收益法

一、收益法及其适用的前提条件 收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二:收益法应用的前提

1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产

2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

三、收益法中各项指标的确定 (一)收益额

收益额是未来预期收益。 (二)折现率和资本化率 1、无风险报酬率

2、风险报酬率(财务风险、市场风险、管理风险) 无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的,而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。 (三)收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点 (二)收益法的优缺点 1、收益法的优点

(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值;

(2)与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

(1)预期收益额预测难度较大,受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;

(2)在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节 资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素:

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

第三章 机器设备评估 历年考题中,每年都考计算题。 第三节 机器设备评估的成本法 机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本,然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为:即重置成本扣除三大贬值

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 二、机器设备重置成本的估算 三种方法:

1、重置核算法:估算各项成本,然后求和

2、物价指数法:在被评估机器设备历史成本基础上,通过现实物价指数确

定重置成本

3、规模经济效益指数法:根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本

二、机器设备的实体性贬值及其估算 (一)实体性贬值与成新率的估算

1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四章 房地产评估 第1节 房地产评估概述

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产的特征:(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影响因素多样性;(4)投资大量性; (5)保值增值趋势。

第二节 土地使用权评估的特点 土地资产的特性:

1、自然特性:(1)土地面积的有限性。(2)土地空间位置的固定性。(3)土地使用价值的永续性和增值性。(4)土地的不可替代性。

2、经济特性:(1)用途多样性。(2)经济地理位置的可变性。(3)可垄断性。

土地资产价格体系: 土地资产的价格类型:

1、基准地价:是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到:(1)它是政府行为,是政府制定出来的;(2)它是区域内的平均价格;(3)它的价格是按经济用途确定的;(4)它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价:是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。 土地资产价格特点:

1、土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定


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